שאלות ותשובות על ליווי דיריים

ראשית חשוב שגוף עם אנשי מקצוע וידע ילוו את הדיירים, וזאת מכמה סיבות:

1. כיום הרשויות מעוניינות בפרויקטים של מתחמים, ולא בניין אחד בודד. זאת בשינוי מתמ"א 38/2 הריסה ובנייה.

2. כאשר מדובר על כמה בניינים במתחם, יש קושי עד בלתי ניתן לאחד את כל הדירים ולהוציא את הפרויקט לפועל. נכון, יש עו"ד שאומרים כי הם ידאגו לכך, אם בעזרת יזם שיביאו או איש מטעמם. אבל במציאות, הדברים נמשכים שנים על גבי שנים והתוצאה, פרויקט תקוע לאורך שנים.

3. גוף כמו חיבורים, ראשית דואג לארגון ואיחוד כלל הדיירים, ויש המון מכשולים בדרך, אם זה יורשים שקשה לאתרם, נכסים שנמצאים תחת אפוטרופוסות, בעלי דירות שאינם מתגוררים בארץ, דירות רפאים ועוד….

4. חיבורים מורכבת משמאי מקרקעין בעל ידע וניסיון רב בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית, ואדריכל שבהכשרתו הוא אדריכל ערים. כל זה נותן את המענה הראוי לדיירים.

5. כשיש אנשי מקצוע שמלווים את התהליך, הדיירים מקבלים תמונה מלאה ואמיתית ולא סיפורים באוויר.

זו בדיוק הבעיה!! לאחר התקשרות עם חיבורים, השמאי והאדריכל מתחילים לעבוד, לחשב ולבדוק את העסקה. עורכים תחשיבים ועובדים מול מחלקת התכנון של הרשות. בסיום הבדיקות, מציגים זאת לדיירים, עורכים דיון על העדיפויות של הדיירים, יש פרויקטים שרוב הדיירים הם אנשים מבוגרים שיהיה עבורם קשה עד בלתי אפשרי להתחיל לשלם די וועד בית, במצב כזה אנו עושים חשיבה משותפת ומוצאים פתרונות לכולם.

עניין התקשרות עם יזם יוצרת תלות חד צדדית, זה בדיוק כמו לקנות רכב יד שנייה / מסוחר, ולא לקחת את הרכב לבדיקה במכון. חיבורים היא אפילו יותר ממכון בדיקה, אנו יושבים יחד עם היזם לאחר שנבחר במכרז בין כמה יזמים, ומלווים את הפרויקט בעין מקצועית ודואגים כי הזכויות של הדיירים לא יפגעו בשום צורה.

לעו"ד שמיצג את הדיירים אין את הכלים שיש לאנשי מקצוע מהתחום (כמו שלא הולכים לרופא שיניים בעניין כאבים בבטן)

אז כן, יש לי הרבה דוגמאות, כשיזם נכנס לתמונה ללא מי שמלווה את הדיירים, ראשית כל הקלפים בידיים שלו ללא כל שליטה של בעלי הקרקע. צריך להבין ולהפנים כי עסקת פינוי בינוי היא עסקת קומבינציה בין יזם לבעלי קרקע. כיוון שזו התמונה, אין כל סיבה שבעלי הקרקע לא ייקחו חלק פעיל בהחלטות, או לפחות לקבל תמונה אמיתית.

זו הסיבה שחייבים לקחת גוף כמו שיחבר ויוביל את הפרויקט במקצועיות ואמינות עם שקיפות מלאה לדיירים. נכון שלדיירים אין זמן ויכולת לתת מזמנם לאורך שנים עד שהפרויקט מסתיים. התהליך מתחיל עם בחירת נציגות של מספר דיירים שמעוניינים לתרום, אנו פועלים מום בצורה מאוד שקופה, מעבירים להם עדכונים ומידע חשוב. הדבר לא מצריך מהנציגות מעבר למספר שעות חודשיות (כשלוש שעות חודשיות)והיום עם הזום, זה עוד יותר קל ונגיש. אנו עושים את כל העבודה ומעבירים לנציגות ולכלל הדיירים עדכונים רלוונטיים.

כשיזם נכנס כבר לתמונה, לדיירים יש וודאות על כמה מטר הם אמורים לקבל, מה יכלול המפרט של הדירה ועוד הרבה נתונים שללא הליווי המקצועי, אין מצב שהיו מודעים לו. ביום שהדיירים חותמים על חוזה מול יזם, כל התמורות רשומות כבר בחוזה, מה שהופך את העסקה לוודאית עבור הדיירים.

אז נתחיל בסוגי הפרויקטים, במידה וניגשים להליך במסגרת התמ"א 38/2, יש וודאות גדולה יותר, הליך מהיר יחסית. הסיבה לכך היא שיש כבר תב"ע מאושרת ואין מטלות שהרשות דורשת. זה לוקח סדר גודל של זמן, 18 חודשים מרגע שמטעינים את הבקשה ברשות. הבעיה היא שהתמ"א במתכונתה הנוכחית מסתיימת באוקטובר 2022, כך שלא נותר מספיק זמן לייצר פרויקט במסגרת הזו, רק במידה ויש אחוז גבוה של דיירים שכבר התאגדו וחתמו על הסכם מול יזם.

סוג שני של פרויקט, הוא בהליך רישוי, מגישים תוכניות חדשות לרשות (שוב, זה תמיד לפי מדניות של אותה הרשות) זה כולל מטלות ציבוריות, הקצאת שטחים לטובת הציבור על חשבון הקרקע הפרטית, מיסוי שחל על היזם והדבר החשוב ביותר, הזמן שלוקח התהליך. פרויקט בהליך שכזה יכול לקחת מספר שנים, כן תלוי ביזם וברשות. בתחילת ההליך, היזם מכניס את הבקשה לוועדה המקומית, שם יושבים על זה כמה חודשים טובים, אם יש שינויים, היזם נדרש להם, לאחר קבלת האישור הראשוני, הבקשה מועברת לוועדה המחוזית, שם זה יכול לקחת כמה שנים. לאחר אישו המחוזית, מועברת הבקשה לקבלת היתר בנייה. סדר גודל של כל התהליך בשינוי תב"ע, סביב 6-7 שנים. צריך להבין, בהליך כזה, יוצרים משהו חדש, בדרך כלל מגדלים עם שטחים ירוקים ומוסדות ציבור (גני ילדים, בי"ס ועוד…)

כל הליך של פינוי בינוי אם במיסוי ו/או מת"א , הוא נטו לדיירים. אין כל עלות מצד הדייר, את עלות עוה"ד מממן היזם, את עלות שמאי , מארגני דיירים, מפקח וכו… מממן היזם. לדיירים נותר לעזוב את דירתם ברגע הפינוי, את עלות ההובלה מממן היזם, כולל שכירות.

זו שאלה טובה! אנחנו כארגון שמלווה את הדיירים, דואגים שיהיה סיוע לכאלה שזקוקים לכך, אם במציאת דיור מוגן, דירה חלופית נגישה, סיוע באריזה ע"י חברה חיצונית. הכל ברגישות ומסירות. זו חובה של כולנו לדאוג לדיירים שזקוקים לכך.

עד היום הדייר בעל יותר מדירה אחת באותו פרויקט, היה אמור לשלם את המיסים. על דירה אחת היה פטור, ושאר הדירות לא היה. היום חל שינוי מהותי, הכניסו את הפטור על יותר מדירה אחת ועשו סדר בעניין.

במסגרת התמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) הרוב הדרוש הוא 80%.

בהליך של התחדשות עירונית (תב"ע ) יש בשורה משמחת, הרוב הדרוש בכל המתחם הוא 66% , בכל כניסה 60% וברכוש המשותף 50% . שזה שינוי מהותי לעומת מה שהיה נהוג עד היום.