פינוי בינוי
פינוי בינוי
בהגדרה פינוי בינוי הוא למעשה תהליך שעובר אזור עירוני של בתי מגורים ישנים ובעלי חוזק ואיכות נמוכים בדרך כלל,
המיועד להריסה במטרה לבנות במקומו בנייני מגורים חדשים, גבוהים יותר, חזקים יותר וחדישים יותר. לפינוי בינוי יתרונות רבים מאוד
ולרוב דיירי הבניינים הישנים המיועדים לפינוי בינוי, מברכים על פינוי בינוי במבנה בו הם גרים.
הגוף שרשאי להכריז על שטח כמיועד לפינוי בינוי, הוא משרד הבינוי והשיכון. צו פינוי בינוי בעל תוקף של 6 שנים בלבד.
המטרה בהכרזה על שטח כמתחם פינוי בינוי הינה ליעל את הקרקע לבניית בנייני מגורים המכילים יחידות דיור רבות יותר,
כדי לייצר עוד היצע למגורים, לשפר את הנראות ותדמית העיר
ולשפר את התשתיות הפיסיות והציבוריות בשכונה.
כל זאת תוך התחשבות באזורי צמחייה ופארקים לרווחת התושבים.
באזורים המוגדרים מתחמי פינוי בינוי, מבצעים לרוב הריסה של כלל המבנים, ובנייתם מחדש
אם כי הבנייה החדשה תהיה מורכבת מבניינים גבוהים יותר,
חזקים יותר, בעלי יותר יחידות דיור, ותשתיות חדשות.
וכד'.
למי מתאים תהליך פינוי בינוי
יזמים רבים יחד עם דיירי הבניינים במתחמי פינוי בינוי, מעדיפים להקים פרויקטים של פינוי בינוי בשל הכדאיות בתוספת זכויות בנייה,
הטבות מס, פטור מהיטל השבחה, ועוד, כך שפרויקטים מסוג זה בהכללה,
רווחיים לכל הצדדים ולכל הנוגעים בדבר.
לערים רבות קיימת מטרה של התחדשות עירונית קבועה, פינוי בינוי היא אחת הדרכים המרכזיות לחידוש מראה העיר,
התדמית שלה, והאוירה העירונית הכללית.
קיימת העדפה של בעלי דירות בבניינים ישנים, לקבל דירות חדישות
ואזורים משותפים העונים על הצרכים החדשים שלהם,
בנוסף לכך ערך הדירות עולה משמעותית, איכות הבנייה,
החוזק והביטחון הפיזי של הבניין משתנים לחלוטין ומאפשרים איכות חיים גבוהה יותר.
ההעדפה של תושבים רבים לגור בעיר מחודשת, בה קיימים פרויקטים רבים של פינוי בינוי, היא גבוהה במיוחד,
לרוב, תושבים מעוניינים ברמת חיים גבוהה ונוחות מקסימלית בבתי המגורים שלהם.
כשמדובר בעיר מרכזית ומחודשת, הרווח הוא כפול ומכופל, לתושבים ולעירייה גם יחד.
התושבים נהנים ממרכזים עירוניים חדשים חיים ותוססים, וממבנה מגורים חדש, איכותי ונוח יותר.
בפינוי בינוי העירייה נהנית לעיתים מתקצוב של תהליך התכנון ומתמיכה ממשלתית כלשהי בשיפור התשתיות ומשדרוג בתדמית של אזורים שהיו בעבר בעלי תדמית ירודה.
בעיקר – העירייה מקבלת במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי אפשרות להקצות שטחים נוספים למטרות ציבוריות,
על חשבון שטחים בהם מפונים בניינים בפריסה רחבה לטובת בניית מגדלים בפריסה מצומצמת יותר.
תהליך פינוי בינוי עירוני
כאשר קיים בנמצא אזור עירוני המכיל בנייני מגורים נמוכים, ישנים, ומדורדרים מבחינה פיסית משרד הבינוי והשיכון רשאי להטיל צו פינוי בינוי למבנה, כדי לחדש אותו, לרוב באמצעות הריסת המבנה כולו ובנייה של מבנה חדש במקומו, המותאם לצרכי העיר ולתושבים.
תהליך פינוי בינוי מאפשר לשדרג גם את השטחים הסובבים את הבניין כך שהדיירים נהנים מחניות, כבישים, תשתיות, מדרכות, ומתחמים ציבוריים מחודשים ואיכותיים יותר.
כדי שיחל תהליך פינוי בינוי נדרשת פעולה חיובית בנושא של חמישה גורמים. סדר הפעולה משתנה מפרויקט לפרויקט בהתאם לאופן שבו הוא ניזום:
העירייה, צריכה לקדם אישור לתוכנית פינוי בינוי.
כשמדובר בפרויקטים שהעירייה יוזמת, משרד הבינוי והשיכון אחראי לממן הכנת תוכנית פינוי בינוי, ובנוסף הם הגוף היחיד שרשאי להכריז על שטח כמיועד לפינוי בינוי.
חברת ניהול היא גוף נוסף חיוני ביותר בשרשרת הגורמים בתהליך פינוי בינוי ובאחריותה לחבר בין הדיירים לבין עצמם, בינם לבין היזם ובינם לבין גורמי התכנון השונים. חשוב להבין שמדובר בפרויקטים עתירי דיירים אשר נדרש גורם מקשר ומתווך בינם לבין יתר ה-"שחקנים" בתהליך.
בעלי הדירות , הם האחראים למשא ומתן מול היזם והקבלן, הם המקבלים את ההחלטה האם ומתי להתפנות כדי לבצע תהליך פינוי בינוי והם נותנים את האישור הסופי לקיום העסקה והתחלת הפרויקט.
היזם או הקבלן, הוא האחראי ליישום התוכנית בפועל, מימוש הפרויקט, מתן מענה לדיירים ולבעלי הדירות.
איך יוזמים תהליך פינוי בינוי ?
היוזמה לביצוע תהליך פינוי בינוי יכולה להיות של העירייה או של הדיירים או של יזם/קבלן המעוניין ברווחי הפרויקט.
העירייה רשאית ליזום תכנית בנייה, לעיתים ניתן להיעזר במשרד השיכון כדי לקבל תקציב לתהליך.
יזמים רבים יכולים להציע את עצמם לביצוע פרויקטים של פינוי בינוי, וההחלטה הסופית באיזה יזם/קבלן לבחור נתונה בידם של בעלי הדירות במבנה המיועד להריסה, כך שכאן ישנה אפשרות מיקוח ומשא ומתן, בין בעלי הדירות והיזמים להשגת התועלות המקסימליות מהפרויקט.
בכל מקרה של תהליך פינוי בינוי, נדרש אישור מגוף ציבורי, אבל לרוב ביצוע התוכנית בפועל יתקיים על ידי גוף פרטי.
נדרשות מספר שנים (החל ב-3 שנים במקרה הטוב ביותר ועד 10 שנים ומעלה במקרים אחרים) עד שמקבלים את האישור המיוחל לביצוע תהליך פינוי בינוי וזאת בעקבות הגורמים הרבים הנוגעים בעניין, ועד לביצוע תהליך פינוי בינוי בפועל, תעבורנה בד"כ בין 3 ל-5 שנים נוספות.
אישור משרד הבינוי והשיכון לבדו, לא מחייב ביצוע של פרויקט פינוי בינוי, התחלת הפרויקט מותנת באפשרויות המוצעות ובהסכמת בעלי הדירות. לרוב על אישורים אלה חל תוקף ל-6 שנים בלבד, כך שאם לא מתבצעת תוכנית פינוי בינוי בזמן המאושר, האישור והתוכנית לפינוי בינוי בטלים.
אחריות בעלי הדירות בתהליך פינוי בינוי
בעלי הדירה יכולים ליזום בעצמם תוכנית פינוי בינוי,
רשאים להיות מעורבים בתהליך התכנון, ולהתאים את המבנה החדש לצרכים שלהם,
בעלי הדירות או מי מטעמם, זכאים לקיים משא ומתן מול היזמים והקבלנים המציעים את עצמם לביצוע פרויקט פינוי בינוי, על הפיצויים המבוקשים, מועד הפינוי ותנאי העסקה כולה.
כל בעל דירה רשאי להתנגד לתוכנית פינוי בינוי, וזאת על פי חוק, כל עוד ההתנגדות מתקיימת בזמן הפקדת התוכנית בוועדות התכנון למיניהן, אם כי רק ל20% מבעלי הדירות קיים הכוח לעצור את הפרויקט מלהתקיים.
רצוי להקים גוף מייצג לדיירי המבנה, כדי שיקדם את צרכי הדיירים בפרויקט פינוי בינוי, וינהל תהליכים והתייעצויות מול בעלי המקצוע והגורמים בשרשרת הביצוע.
מהי המשמעות של הדייר הסרבן בתהליך פינוי בינוי
כדי לקיים תהליך פינוי בינוי ישנה דרישה לאישור וחתימה של לפחות 80% מבעלי הדירות במבנה המיועד להריסה בתהליך פינוי בינוי, במידה ובעל דירה מסרב לאישור הפרויקט מסיבות לא ענייניות ככל שיהיו, רוב בעלי הדירות רשאים לתבוע את הסרבן או הסרבנים, על האובדן הכספי, סכום הכסף שיכלו לצבור בזכות פרויקט פינוי בינוי.
