פרויקט תמ"א 38
פרויקט תמ"א 38
תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית, שמטרתה לחזק מבנים ישנים כך שיהיו עמידים מפני רעידות אדמה לאורך זמן.
מדובר בתוכנית ממשלתית שאושרה כבר בשנת 2005.
המבנים המיועדים לחידוש עתידי במסגרת תמ"א 38, הם בניינים שקיבלו היתר בנייה לפני שנת 1980,
מהסיבה שהם לא נבנו בהתאם לתקן 413 החדש והמחמיר, המחייב עמידות בפני רעידות אדמה למבנים.
ברחבי מדינת ישראל, קיימים אלפי בניינים ומעל מיליון דירות להן נדרש חידוש וחיזוק במסגרת תמ"א 38.
שטחים ציבוריים. פרויקטים של התחדשות עירונית יכללו שיפוץ או בנייה מחדש של בניין בודד, מספר בניינים, או אפילו שכונות שלמות. תהליך זה עשוי להיות יקר, אך הוא יכול גם להוביל לצמיחה כלכלית באזור.
פעמים רבות נהוג לחשוב שהמושג התחדשות עירונית מתייחס לפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי. פרויקטים מכוח תמ"א 38 הם מקרה פרטי מאוד של התחדשות עירונית – בפרויקטים כאלה יש לבעלי הדירות הזדמנות לשפר את איכות חייהם.
פרויקט מכוח תמ"א 38 יכול לחזק את הבניין ולהגן על הדירות מפני רעידת אדמה, להרחיב את הדירות ובכך לשפר את איכות החיים של התושבים ולא פחות חשוב מכך, להעלות את ערך הנכס בעשרות אחוזים. פרויקט של פינוי-בינוי, לעומת זאת, לרוב משנה לגמרי את המרקם העירוני הבנוי שהיה במקום לפני כן, מייצר בניין חדש לגמרי ועימו בד"כ גם סביבה חדשה עם איכויות אחרות, ועשוי לכלול – שינוי במערך התנועה והחניה, תוספת מבני ציבור, מסחר, שטחים פתוחים וכד'.
מטרת תוכנית תמ"א 38
מטרת תוכנית תמ"א 38 היא להגן על התושבים מפני מבנים שלא עמידים מספיק ברעידות אדמה חזקות,
על פי התקן החדש לביטחון מבנים. בנוסף לכך כדי לעודד את בעלי הדירות לבצע את החיזוק גם באמצעות יזמים חיצוניים
מאפשרת התוכנית להוסיף חדרים ומרפסות, באמצעות היתר מותאם שניתן לכך במסגרת התוכנית.
התוכנית מאפשרת גם להרוס מבנים, במטרה לבנות אותם מחדש לגמרי בהתאם לתקן.
קיימים מספר תיקונים לתמ"א 38 (1,2,3 ו-3א) שנתייחס אליהם בהמשך.
תחילה דובר בתוכנית על חיזוק הבניין הקיים בלבד – תהליך עבודה אותו נהוג לכנות ביומיום
"תמ"א 1" או "תמ"א א". את האפשרות להרוס את המבנה לגמרי ולבנותו מחדש עם זכויות בנייה עודפות, אפשרות שנוספה מאוחר יותר,
נהוג לכנות "תמ"א 2" או "תמ"א ב". לכל אחת משתי האפשרויות יש את היתרונות שלה והליכי המימוש שונים, אך בסופו של דבר, מדובר במטרה אחת משותפת לשני התהליכים –
|לחזק ולחדש מבנים ישנים המועדים להרס ברעידת אדמה או במתקפת טילים.
התהליך ב- "תמ"א א" – הוא חיזוק הבניין הקיים, בו מתאפשרות לרוב גם תוספות בנייה לדוגמא חדר, ממ"ד, מרפסת, הגדלת מבנה וכו'.
לעומת זאת, התהליך ב- "תמ"א ב'", דומה, מבחינת העבודה בשטח, למה שקורה בפרויקטים של "פינוי בינוי",
אך הוא שונה מהם בכל הקשור לזכויות הבנייה ולמיסוי, ולכן מכנים אותו "הריסה ובנייה מחדש במסגרת הפרויקט
לפי מומחים רבים, למדינת ישראל קיימת סכנה מוגברת לרעידות אדמה, זאת בעקבות המיקום הגיאוגרפי שלה ולפי מקרי עבר של רעידות אדמה באזורינו.
יחד עם זאת אין באפשרותנו לחזות בדיוק מתי יקרו, ולכן אנחנו צריכים להיות מוכנים לתרחיש כזה שעתיד לקרות.
החשש העיקרי הוא מרעידת אדמה עוצמתית, כמו גם ממתקפת טילים, שתביא לקריסת מבנים ואולי כתוצאה מכך גם לנפגעים ולהרוגים.
מטרת התוכנית היא לחדש ולחזק מבנים ישנים בארץ, והדרך להשגת המטרה הינה באמצעות חברות נדל"ן ויזמי נדל"ן,
שמקבלים הטבות ותמריצים כמו זכויות בנייה נוספות, בנייה בתנאים מועדפים ועוד, כל זאת כדי לייצר כדאיות כלכלית לפרויקט.
יחד עם זאת נשקלים גם שיקולים כלל ארציים נוספים בתמורות הניתנות ליזמים במסגרת הפרויקט.
לאחר תיקונים רבים שבוצעו בנוסחי התוכנית לאורך השנים, כיום קרויה התוכנית "תמ"א 38 – נוסח משולב",
כשהיא מרכזת את כל התיקונים הקיימים בתוכנית מאז שנוצרה. לכן כל המעוניין להתחיל תהליך תמ"א 38 בבניין כלשהו,
מחויב לבדוק את הנוסח המשולב של התוכנית בקשר לתכנון הפרויקט כולו. כיום גם מבנים ציבוריים,
ומתחמים גדולים העומדים בקריטריונים הרלוונטים לתוכנית, זכאים ולא רק בנייני מגורים.
ההבדלים בין הפרוייקטים:
ב-"תמ"א 38 א" מבצעים חידוש חיצוני "קוסמטי" לצד חיזוק שלד המבנה כנגד רעידות אדמה.
בנוסף לכך, כל דירה מקבלת תוספת של ממ"ד ומתקינים בבניין גם מעלית / מעלית חדשה,
כשלרוב הדיירים בוחרים להוסיף גם מרפסת.
כך שכל התוספות הללו בעצמן, דורשות הקמת תשתיות חזקות ומשודרגות יותר.
בתמ"א 38 א' לפעמים הדיירים זוכים גם במחסן ובחנייה. כמעט ללא יוצא מן הכלל הבניין זוכה גם לשיפוץ הלובי,
חדר מדרגות מחודש, תשתיות חדשות כמו גז, ביוב ומים ושיפוץ כללי גם
לשטח הפתוח במגרש המצוי סביב למבנה.
נכון להיום במסגרת פרויקט "תמ"א 38 א" קיימות זכויות עקרוניות לתוספת עד 25 מ"ר לכל דירה,
וכן הזכות לבנייה של 1.5 קומות בתוספת מעל גג הבניין לאחר שחוזק,
ובנוסף לכך קיימת הזכות להוסיף דירות קרקע בקומת העמודים.
לעומת זאת, באזורי הפריפריה בארץ, ניתנת הזכות לתוספת של 2.5 קומות למבנה המחוזק.
ההטבה שמקבל היזם של הפרויקט, היא הדירות הנוספות שנבנות, כמו דירות הגן ודירות הפנטהאוז,
אותן הוא יכול למכור או לנכס לעצמו, ולהרוויח מהפרויקט מיליוני שקלים ואפילו מקום מגורים לעצמו.
תמ"א 38 ב'
תמ"א 38 ב' לעומת זאת, חלה על מבנים שלא יכולים לעמוד בתקן 413
החדש לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה,
גם אם יבצעו להם חיזוקים או שלא ניתן לבצע להם את החיזוקים והשדרוגים הנדרשים,
ממגוון סיבות,
ולכן הם מיועדים להריסה ובנייה מחדש בהתאם לתוכנית הנדסית מדויקת.
ב-" 38 ב'" לרוב אפשרי לבנות בניינים גבוהים יותר בהשוואה למבנה המקורי,
המכילים מספר רב יותר של דירות, וזאת בהתאם לתוכנית העירייה המיועדת לאותו אזור. גם כאן היזם זוכה בדירות הנוספות והוא רשאי למכור אותם לקהל הרחב.
בסוף פרויקט "תמ"א 38 ב'", כל דייר מהבניין המקורי שנהרס, מקבל דירה חדשה, משודרגת, גדולה,
מתוכננת ומעוצבת אדריכלית. לרוב יקבלו הדיירים גם חנייה תת קרקעית או עילית ומחסן לכל דירה.
מתחילת ביצוע ההריסה ועד לסיום הבנייה וקבלת אישור האכלוס, כל דיירי הבניין המיועד להריסה,
זוכים להשתכן בדירות שכורות על חשבון היזם באופן מלא. ועל היזם חלים כל התשלומים הנוגעים לבנייה ולהקמת הפרויקט. במלואם.
להבדיל, בפרויקט א', לרוב דיירי הבניין נשארים לגור בדירות שלהם, בתוך אתר הבנייה, תוך כדי תהליך חיזוק השלד וחידוש המבנה החיצוני.
בזמן האחרון, קיים עידוד מצד המדינה יותר ויותר לקיים פרויקטים מסוג "תמ"א 38 ב'" באזורים שלמים, כמו שכונות, מתחמים וכו',
גם יזמים מעדיפים להשקיע יותר בפרויקטים מסוג זה, בעיקר בגלל שהם רווחיים יותר גם ליזם וגם למדינה, בהשוואה למסלול א
כדי לאשר "תמ"א 38 ב'" בדומה ל"פינוי בינוי", בכל מבנה יש חובה ברוב של 80% מדיירי הבניין לאישור הפרויקט, בשונה מ-"תמ"א 38 א'" שבו נדרש אישור רק של 67% מדיירי הבניין.
תהליך הפרויקט
כדי להתחיל תהליך בנייה של פרויקט במסגרת תמ"א 38,
יש לאשר תהליך בנייה למוצע במסגרת הפרויקט.
יזמים שעובדים באזורים המבוקשים יותר בארץ, נתקלים בעיכובים, בקשיים בירוקרטיים של העירייה,
שעשויים להימשך במקרים הגרועים אף מעל 10 שנים, בנוגע להוצאת היתר הבנייה. לשמחתנו, התיקונים החדשים לתוכנית תמ"א 38,
חוק התכנון והבנייה, והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מקלים מעט על תהליכי הוצאת היתרים לפרויקטים מסוג תמ"א 38.
תנאי לקבלת ההיתר הינו, השגת אישור מדיירי הבניין,
כשמדובר בא' יש צורך ב67%, וב – 38 ב' יש צורך ב80%.
אם היוזמה לפרויקט מגיע מטעם מי מבעלי הדירות בבניין ולא מיזם חיצוני,
כדאי מאוד לוודא שקיימת הסכמה עקרונית באחוזים הרשומים לעיל לפני שפונים ליזם.
