תהליך התחדשות עירונית
התחדשות עירונית היא תהליך המשמש כבר עשרות שנים לשיפור הנכסים של אזור עירוני. לרוב מדובר בהריסת מבנים ישנים ובניית בניינים חדשים. פרויקטים של התחדשות עירונית יוצרים חידוש במרקמי מגורים ישנים, לרבות שיפור, שדרוג, חיזוק והגנה על מבני מ
גורים ושדרוג שטחים ציבוריים. פרויקטים של התחדשות עירונית יכללו שיפוץ או בנייה מחדש של בניין בודד, מספר בניינים, או אפילו שכונות שלמות. תהליך זה עשוי להיות יקר, אך הוא יכול גם להוביל לצמיחה כלכלית באזור.
פעמים רבות נהוג לחשוב שהמושג התחדשות עירונית מתייחס לפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי. פרויקטים מכוח תמ"א 38 הם מקרה פרטי מאוד של התחדשות עירונית – בפרויקטים כאלה של התחדשות עירונית יש לבעלי הדירות הזדמנות לשפר את איכות חייהם.
פרויקט פינוי בינוי או פרויקט מכוח תמ"א 38 יכול לחזק את הבניין ולהגן על הדירות מפני רעידת אדמה, להרחיב את הדירות ובכך לשפר את איכות החיים של התושבים ולא פחות חשוב מכך, להעלות את ערך הנכס בעשרות אחוזים. בכל הנוגע לתהליך פינוי-בינוי, לעומת זאת, לרוב משנה לגמרי את המרקם העירוני הבנוי שהיה במקום לפני כן,תהליך פינוי בינוי מייצר בניין חדש לגמרי ועימו בד"כ גם סביבה חדשה עם איכויות אחרות, ועשוי לכלול – שינוי במערך התנועה והחניה, תוספת מבני ציבור, מסחר, שטחים פתוחים וכד'.
הסיבות לביצוע פרוייקט התחדשות עירונית
הסיבות לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית הינן רבות ומגוונות כמספר הפרויקטים הקיימים. בראש מערך השיקולים עומד האינטרס לשפר את סביבת המגורים, חזות העיר ובכך להעלות את הרמה הסוציו אקונומית באזור מסוים. כך למשל בניין דירות חדש יספק בדרך כלל יותר מקומות עבודה לאנשים המתגוררים באזור, ושפע במקורות פרנסה מעלה את רמת המחיה ומפחית את שיעורי הפשיעה. בניינים חדשים גם בנויים מחומרים טובים יותר מהישנים. החומרים החדשים כוללים בידוד איכותי וחיסכון באנרגיה (חימום וקירור). ההתחדשות העירונית נמצאת כיום בראש סדר העדיפות של מנהל התכנון הארצי, מאחר והיא נותנת מענה בעת ובעונה אחת גם להוספה משמעותית של יחידות דיור, גם לחידוש מרכזי ערים ישנים הנמצאים כיום ברמת תחזוקה ירודה, ובה בעת היא גם מונעת התפשטות של הערים והתרחבות שלהם על חשבון שטחים פתוחים שהם מצרך יקר ערך באזורי הביקוש הגבוהים למגורים במרכז הארץ.
הנעת פרוייקט התחדשות עירונית
הצעד הראשון בהנעת פרויקט התחדשות עירונית יהיה לזהות איזה סוג של פרויקט מתאים לבניין ולסביבתו. ערים רבות בישראל מקדמות תוכניות מתאר להתחדשות עירונית בתחום שיפוטן. במצב הקיים ישנן היום שכונות רבות שחלה עליהן כבר תוכנית מתאר מאושרת המגדירה את כללי ההתחדשות המתאפשרים באותו אזור. בשכונות אחרות יכול להיות שמקודמת תוכנית ע"י העירייה או אפילו ע"י הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ולכן כאשר עולה עניין ליזום פרויקט של התחדשות עירונית, ולא חשוב מיהו בעל העניין לקידום הפרויקט כדאי מאוד לבדוק בשלב מוקדם, לפני שמתחילים לבזבז משאבי זמן וכסף, האם קיימים תנאים מוגדרים להתחדשות באזור המדובר – האם נדרש שימור של הבניין הקיים (לאור תוכנית שימור החלה באזור) או שניתן להרוס את הבניין ולבנות במקומו בניין חדש לחלוטין. האם ישנה דרישה להיקף מינימלי של פרויקט התחדשות עירונית – מספר מגרשים או מספר דונמים המחויבים כתנאי סף לקיומו של הפרויקט. האם מתאפשרת תוספת של מגורים בלבד או שישנה דרישה להוספת שימושים נוספים כגון מסחר ותעסוקה ו/או מבני ציבור.
חשוב לזכור כי מושג ההתחדשות העירונית הוא מתייחס למנעד רחב של פרויקטים לא רק פרויקטים של חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה או החלפת מבנה ישן במבנה חדש ברמת המגרש הבודד. התחדשות עירונית היא פעולה שבמקרים רבים גורמת לחידוש של קהילה עירונית שלמה או שדרוג של שכונה שלמה לסטנדרטים מודרניים יותר. התחדשות עירונית מתייחסת גם להיבטים רחבים כמו החייאת התשתיות הכלכליות, המבנה החברתי, לרבות הדיור והסביבה. ערים רבות בעולם מיישמות פרויקטים של התחדשות עירונית כדי לשפר את סביבת המגורים שלהן.
מקורה של תכנית ‘התחדשות עירונית’
התחדשות עירונית קיימת כבר זמן מה ,היא החלה להתרחש בתחילת המאה ה-19 והגיעה לשיאה באמצע המאה ה-20. הסיבה העיקרית לכך הייתה ההתמודדות עם ההרס שנגרם כתוצאה ממלחמת העולם השנייה. סיבה חשובה נוספת מקורה בבסיס ההנחה ששכונות מצוקה מהוות מפגע חברתי וסביבתי וכי היעלמותן תוביל לשינוי חברתי ולשגשוג אזורי.
לגישה של "התחדשות עירונית" הייתה השפעה על המודרניזציה של ערים רבות ברחבי העולם. בערים כמו ניו יורק ופריז הייתה תנועה משנות ה-30 עד שנות ה-70 שבה "נוקו" ונבנו מחדש אזורים נטושים ומוזנחים. בארצות הברית ובקנדה התחדשות עירונית הוא מונח הנמצא בשימוש מאז שנות ה-50 וה-60. לאור הניסיון המצטבר ואף מחקרים אקדמיים שנעשו בנושא ניתן כיום להצביע גם על אתגרים ובעיות בתחום ההתחדשות העירונית.
בעיות אתגרים והתפתחות פרויקטים של ‘התחדשות עירונית’
בשנים הראשונות בהן החלו תוכניות התחדשות עירונית להיות נפוצות ברחבי העולם זכו תוכניות פינוי בינוי רבות לביקורת חברתית נוקבת, זאת עקב התובנה שהמצוקות החברתיות השונות לא בהכרח טופלו במסגרת התוכניות, אלא נדחקו לפינה או הועתקו למקום אחר. בתוכניות התחדשות עירונית רבות בעבר ברחבי העולם הוחלט על העברת אוכלוסיית מצוקה שאכלסה את המקום במצב שלפני ביצוע התוכנית לאזורים אחרים בערים – כך במקרים רבים השתמרה המצוקה החברתית והטיפול שניתן התייחס למבנה הפיסי של השכונה בלבד.
בתגובה לתוכניות פינוי-בינוי כושלות האסטרטגיות בהן נקטו הרשויות והממשלות השתנתה מאז שנות ה-70. לאחר שלמדו הרבה על מה שלא עובד החלו ליישם תוכניות ניסיוניות חדשות ולמדו רבות גם על מה שכן עובד. כך עלתה המודעות לצורך בחיזוק תושבי השכונות ולאו דווקא בפינויים. האסטרטגיות החדשות מדגישות את ההתערבות הרב-תחומית בשכונה, התערבות המתייחסת לכמה היבטים: הצד הפיזי של המבנים, תעסוקה לתושבים, ושירותים ציבוריים הנדרשים לתושבי השכונה.
הערך הנוסף שעולה בתהליך התחדשות עירונית
כאשר מתקיים הליך של התחדשות עירונית בשכונה "מזדקנת" , נכנסים מרכיבים של מטלות לטובת התושבים באותה השכונה כגון: הוספת גינות משחקים, טיפות חלב, בתי ספר, גני ילדים ועוד… הדבר תורם לאיכות חייהם של התושבים בשכונה.
נסכם ונאמר ש-'התחדשות עירונית' היא תהליך המשמש כבר עשרות שנים לשיפור הנכסים של אזור עירוני. לרוב מדובר בהריסת מבנים ישנים ובניית בניינים חדשים. תהליך זה עשוי להיות יקר, אך הוא יכול גם להוביל לצמיחה כלכלית באזור. התחדשות עירונית יכולה לבוא לידי ביטוי בדרכים שונות, אך לרוב היא כרוכה בפרויקטים של שיפוץ או בינוי מחודש. פעמים רבות, התחדשות עירונית מורכבת משינוי ייעוד מגרש או בניין, שימור מבנים או מתחמים, שיפוץ תשתיות, תכנון שטח מחדש, פינוי בינוי ,תמ"א 38/2 ועוד. הייתרון הרב הגלום בתוכניות להתחדשות עירונית בדגש על ישראל הינו מתן מענה בו זמני לצורך בחיזוק מערכים עירוניים קיימים ישנים ולרוב מוזנחים, להוספת יחידות דיור לטובת מענה לגידול באוכלוסיה ובה בעת שמירה על שטחים פתוחים באזורי הביקוש וחיסכון בבניית תשתיות תחבורה וכבישים חדשות.
התוצאה היא – צפיפות מגורים גבוהה יותר מן הקיים אך כזו המתוכננת באופן שנותן מענה לצרכים הרבים והשונים של תושבי הערים.
התחדשות עירונית בעלי תפקידים
תפקידיה של מנהלת התחדשות עירונית הינם מורכבים ופרושים לאורך זמן רב עבור כל פרויקט.
זהו תפקיד שיש להיות בעל יכולת ראיה לטווח רחוק בשביל לבצע אותה.
- בראש ובראשונה תפקיד מנהלת דיירים הוא לבדוק האם יש אפשרות לקיים מהלך של התחדשות עירונית?
- האם ניתן יהיה בסופו של דבר להוציא את הפרויקט לדרך.
- הענקת סיוע לתושבים בכדי להתארגן ולבחור את הנציגים שילוו אותם ואת העקרונות שינחו אותם במהלך הפרויקט.
- הצפת המידע והעברתו לתושבים, לקבלנים ולכל בעלי העניין בפרויקטים מסוג זה באמצעות פעולות כגון כנסים מקצועיים, פרסומים ועוד.
- תיאום וקישור בין הרשות המקומית שבשטחה מתבצע הפרויקט והמחלקות המתאימות בעירייה או במועצה אל מול האזרח הפשוט והקבלנים המבצעים.
- קידום וליווי הפרויקט בצינורות הבירוקרטיים של הפרויקט בעיקר מול הרשות המקומית.
מהם בעלי התפקידים של חברת מנהלת דיירים?
בכל חברת ליווי דיירים מועסקים אנשי צוות רבים ומגוונים הכוללים מספר בעלי תפקידים מתחומים שונים הנוגעים לכלל המעטפת הנדרשת בתהליך התחדשות עירונית כזה, בעיקר אם לרשות עצמה יש אינטרס בהוצאתו לפועל.
- מהנדסים. בעלי מקצוע בתחום הפיזי, לטובת הגשת תוכניות, מעקב אחר ביצוע והקפדה על עבודה על פי תקנים ונהלים מוסדרי על מנת להבטיח איכות ביצוע מושלמת יחד עם הקפדה על בטיחות.
- מפקחי בניה שיוודאו שכל שלב בתהליך מתבצע על הצד הטוב ביותר.
- אנשי שירות רווחה. תהליך התחדשות עירונית לוקח מספר שנים, לעיתים נדרש לעבור לדירה חלופית, כל אלו סיטואציות שלעיתים דורשות מעקב גם אחר נפשו של האדם.
